分筆とは 分筆登記

分筆登記を極める

分筆 目次

分筆とは? 分筆登記とは?

分筆(分筆登記)を行う目的

分筆登記 手続きの方法 必要書類・添付書類

分筆登記 登録免許税

分筆登記 作業期間(所要日数)

土地の分筆登記の流れ

分筆登記の注意点

分筆よくある質問 Q&A

分筆登記 費用

 

分筆とは? 分筆登記とは?

『分筆』とは、1つの土地(一筆の土地)を複数の土地に分割し分けることを言います。

『分筆』の反対は『合筆』。

『分筆登記』は、『分筆』するために行う登記手続きです。

区画整理地・市街化調整区域など、どのような土地においても分筆登記は可能です。
しかし、分筆登記を行うには、分筆を行う土地の境界が確定していることが前提条件となります。
土地の境界が確定していない土地は分筆登記を行うことができません
昔、境界を確定した場合は、再度土地の境界確定を行う必要が生じます。

 

土地を分筆すると、分筆後の新しくできた土地には新たな『地番』が付され、

その土地の登記記録が作成され、

その土地の『地図又は地図に準ずる図面(公図)』に分筆された境界線が加筆されます。

分筆登記 事例

 

分筆(分筆登記)を行う目的

分筆を行う目的は様々ですが、主な目的は以下のケースです。

・土地の一部を売るため

・共有(複数の所有者で所有)する土地を分筆し、それぞれの土地を単有(1人で所有)できるようにするため

・土地を相続する際に、土地を分筆し、相続人で分けて相続するため

・1つの土地の中で、土地の一部の地目が異なり現状に合わせた登記記録にするため

・融資を受ける際に、全ての土地が担保にとられないよう、分筆し、担保に取られる土地を制限するため

・固定資産税を節税するため

 

目的に合わせて、どのような分筆登記を行うのか検討しましょう。

分筆登記を行う目的

分筆登記 手続きの方法 必要書類・添付書類

分筆を行うには、分筆登記を行う必要があります。

分筆登記を行うには、以下の書類や図面が必要です。

・申請書

・添付書類  筆界確認書(境界確認書・境界の同意書・境界の協定書)・地積測量図

分筆登記 必要書類・添付書類

これらの書類以外にも、

分筆登記の必要書類(添付書類)として、

・代理人が行う場合は、『代理権限証書』

・現地がわかる『案内図』

が必要です。

そして、分筆登記を行う土地を管轄する登記所に申請し、手続きが完了したら分筆登記は終わりです。

 

分筆登記 登録免許税

土地の分筆登記を行う際は、登録免許税という税金が必要です。

分筆登記に必要な登録免許税は、分筆登記後の土地の数(筆数)に1,000円をかけた金額になります。

分筆登記後 土地が二筆であれば、登録免許税は、2,000円

分筆登記後 土地が三筆であれば、登録免許税は、3,000円

分筆登記後 土地が15筆であれば、登録免許税は、15,000円

登録免許税の納付方法は、登録免許税の額の収入印紙を購入し申請書に貼り申請することで納税します。

 

分筆登記 作業期間(所要日数)

土地の分筆登記を行うには、境界確定(境界確定測量)が完了していることが前提となります。
境界確定(境界確定測量)が終わっていない場合は、まずは境界確定(境界確定測量)を行いましょう。
境界確定(境界確定測量)は、着手から通常数か月かかります。

土地の境界確定がされている場合、分筆登記の手続きのみになり作業期間は大きく異なります。
境界を示す図面の境界確定図に問題がなく、早ければ10日間くらいで分筆登記の手続きは完了します。

 

土地の分筆登記の流れ

■境界確定が終わっているケース

○事前調査:
法務局などにて、分筆する土地の歴史を調べ、現在および過去の図面などを取得し精査します。
境界確定測量図(確定図)及び筆界確認書(立会確認書など)に問題がないかを精査し、対象地を測量し境界標の位置に問題がないかを確認。
境界標の位置に問題があれば対処します。

○分筆案の作成:
どのように分筆するか、依頼者様と打合せ、分筆登記をするための分筆案を作成します。

○隣接土地所有者との立会:
筆界確認書の通り、境界が確定されているかを再確認し、分筆するための境界標の設置の承諾等を得、問題がないかを調査及び確認します。

○分筆するための境界標の設置:
分筆登記を行うためのの境界標を設置します。

○書類と図面の作成:
分筆登記に使用する申請書や地積測量図を作成

○分筆登記申請:
登記所へ分筆登記を申請

○受領:
登記済証などを受領

○納品:
ご依頼者様へ納品

 

隣接土地所有者との連絡や立ち合い等がスムーズな場合は申請まで、約1週間です。
分筆登記申請後から納品までは約1週間ですが、登記所の混み具合により、日数が大きく変わります。
過去に、2週間ほど要したケースがあります。

 

■境界確定が終わっていないケース

土地の境界確定を行う必要があり、その後分筆登記を行います。

⇒ 境界確定

⇒ 分筆登記の流れ

境界確定は市町村等との立ち合いがあり、証明書類も取得するため、一般的には2ヶ月~3ヶ月ほど要します。
分筆登記は登記所の混み具合により、余分に日数がかかる場合があります。

※境界確定(測量)の結果、地積が登記記録の地積の公差の範囲を超えている場合は、『地積更正登記』が必要です。

 

⇒ 分筆登記 費用

 

分筆登記の注意点

分筆登記を行うと、土地の大きさや形状が変わります。

土地の大きさや形状が変わることで、

・建物が新築できなくなる、

・固定資産税が上がる、

・固定資産税が下がる、

・使い勝手が悪くなる、

・リフォームがしづらくなる、

このようなケースがあります。

 

分筆登記の注意点

特に、土地の価値がなくなるような分筆を行うと、売却する場合、損をします。

固定資産税は毎年、支払う税金です。節税できるような分筆があれば、行うのがよいでしょう。

 

分筆登記の専門家は、土地家屋調査士ですが、測量ができない土地家屋調査士が意外と多いです。
測量ができない土地家屋調査士は分筆登記ができません。
また、最適な分筆方法を提案できる土地家屋調査士は極めて稀です。
建築基準法及び固定資産の評価に精通していないと、最適な提案はできません。

分筆登記 固定資産税 建築基準法

 

⇒ 分筆登記 費用

分筆 よくある質問 Q&A

Q1.遺産分割協議書に「法定相続分により土地を分筆し相続する」ということだけ書かれている場合、分筆ができるのでしょうか?

A.できないことはありませんが、どのように分筆して誰がどこを相続するかを明確にする必要があります。

土地を分筆すると、南側の土地、北側の土地、大きな道路沿いの土地、道路に面していない土地など場所によってこのような違いが生じます。この違いにより土地の価値が異なります。

単純に土地の面積(地積)を法定相続分で分筆した場合、それぞれの土地の価値は大きな差が生じる可能性が高いです。また、建物が建築できない土地になることもありえます。

できれば、分筆案を作るか、分筆登記を行った上で、遺産分割協議書を作成されるとよいでしょう。

 

Q2.残地求積という方法により、分筆登記がされていました。地積は正確ではないようですが、なぜでしょうか?

A.この残地求積は、分筆後の片方の土地だけ測量を行い求積し、残りの土地は、測量を行わずに登記記録の地積から測量を行った土地の地積を引き算するといういい加減な方法です。昔はこの方法がまかり通っていました。

※平成17年3月7日に不動産登記法が改正され、現在残地求積はできなくなり土地全体を求積する全筆求積になりました。

残地求積は、片方の土地の地積は正しいですが、もう片方の土地の地積はいい加減で間違っているケースが大半でしょう。
正しい地積が必要であれば、境界確定(測量)を行う必要があります。

 

Q3.分筆は、どの専門家(土地家屋調査士)に依頼しても結果は同じなのでしょうか?

A.どのように分筆するか明記された図面があり、その通り行うのであれば、測量ができるどの専門家(土地家屋調査士)に依頼しても結果はほぼ同じになります。

しかし、分筆は、分筆登記を行う前に、境界確定(測量)を行う必要があります。
この境界確定(測量)は専門家の腕によって大きく結果が異なる場合が多いです。
専門家が間違った境界確定(測量)を行うと、その時決まった境界の位置が5年後、10年後と後になって変わることがあります。
こうなると大変です。構造物を取り壊したり、大きな損が生じることがあります。

境界確定(測量)は、実績があり知識がある信頼できる専門家(土地家屋調査士)に依頼しましょう。

安物買いの銭失いにならないよう気を付けてください。

⇒ 境界確定

 

私が関わった裁判では、境界の位置が大きく変わり、隣の人の土地が大きく減りました。
裁判にはなりませんでしたが、境界の位置を専門家が間違えたことにより、塀を壊したり、塀を壊さないように土地を買い取られた方がいました。

 

 

⇒ 分筆登記 費用

 

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お客様3

愛知県名古屋市中村区 男性

自分で取得できる書類を用意すれば手数料を節約できるというアドバイスをいただきました。

登記費用を極力抑えたかったので、こちらの事務所に相談したところ、自分で取得できる書類を用意すれば手数料を節約できるというアドバイスをいただきました。

親切な対応がとても良かったです。

サービス・商品

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