不動産調査 目次
不動産調査について
資産価値が高い不動産ですが、何も知らずに、調べずに、購入するケースが多いのが現状です。
地震、洪水、土砂崩れ、地滑り、液状化、津波、台風、竜巻などの災害、人的な瑕疵などにより、不動産の価値が大きく下ることがあります。
最悪、生命が脅かされることがあります。
土地を購入する際に、一番注意が必要なのは土地がどこにあるかです。
立地ですね。
土地の場所によっては、自然災害により、一瞬に、資産価値が大きく下がったり、生命に影響することがあります。
どのような土地は、良いのか、悪いのか、どのような土地は、自然災害が起きるのか、事例を紹介しながら解説します。
新潟県中越地震
2004年10月23日新潟県中越地方を中心に発生したM6.8の新潟県中越地震
震度７：川口町
震度６強：小千谷市、山古志村、小国町
震度６弱：長岡市、十日町市、・・・・・・
新潟県中越地震により、被災した中でも被害が大きかった新潟県の長岡市、小千谷市、川口町にて調査を行いました。
震災から約一ヶ月が経過し、大部分の幹線道路の復旧は既に終わり、ライフラインも大部分が復旧。
しかし、長岡市内では、手付かずになっている地域がありました。
長岡市にある高町団地は新しい家が立ち並ぶ地区です。
高町団地 画像中央の木々に囲まれた長細い団地
この地区は新しい建物ばかりで地震による建物自体には大きな被害はありませんが、地震により地滑りが発生し地滑りにより建物が損壊しました。
原因を調べるために、過去の航空写真や過去の地図などを取得し調査を行いました。
この地滑りが起きた土地は、山を削って、山の斜面や谷に土留めをし、盛土した造成地であることが判明。
切土の部分は地滑りはなく、盛土の部分はその大部分が地滑りを起こし、建物自体は被害がなくても、土地が地滑りを起こしたため、建物は全壊となっていました。
盛土と切土の違いが、損失の差となっていました。
盛土部分が崩落、道路のアスファルトが散乱
盛土部分が崩落し、基礎がダメになった建物
盛土（左）と切土（右）の境目
擁壁が壊れ、左下に落ちている。盛土部分にあった道路のアスファルトが散乱
次の画像の建物は、地震での建物自体には被害はなかったが、隣接する道路の土留めの擁壁が崩壊し、地滑りによって、道路が無くなり、建物の真下の土地の土砂が崩れ、建物は傾いた。
2004年11月
2011年4月
その後、無くなった道路部分に盛土され、傾いていた建物を直した。
このように直った建物はごくまれで、建物自体に問題がなかったが地滑りによって基礎がダメになった多くの建物は取り壊された。
地滑りが起きた土地の建物の多くは取り壊され、現在では空き地となっている。
地滑りが起こった土地と、地滑りが起こらなかった土地の差は、切土、盛土の差であった。
造成地の場合、盛土部分は、圧をかけて整地するが、人工的に作った土地はどうしても弱く、地震や豪雨などの自然災害により地滑りが起きる可能性がある。
建物が傾いた場合、100㎡ほどの一般的な戸建てでは500万円～1000万円ほどの費用をかけてジャッキアップし、建物の傾きを直し基礎を作り直した建物もあるが、大きな損失となる。
土地を購入する際に、土地の歴史を調べることで、自然災害に弱い土地であるかを調べることが可能です。
何も調べずに購入すると、災害で家を失うなどして大きな損失を被ることがあります。
東日本大震災
2011年3月11日に発生した東北地方太平洋沖地震。
それに伴って発生した津波、地震及び余震により家屋の倒壊、液状化、地滑りなどが発生。
津波による災害
次の画像は、津波により建物が倒壊した大船渡市です。
この地には過去にも津波により被災しています。
過去にどこまで津波が来たかを示す目印があり、地元の人はそれを認識していたが、その目印より低い土地に多くの建物を建築し、津波により建物が倒壊しました。
次の画像は、津波により街が壊滅した大槌町の市街地、津波により建物の大部分は流されたり、壊れたりしました。
残った建物は、鉄筋コンクリートの建物だけです。
鉄筋コンクリートの建物は、津波により窓から水が入り被害にあったが、外壁が頑丈であり、津波に流されることなく残りました。
太さの大きな重量鉄骨でも、津波により大きく折れ曲がっていた。
津波に対しては、鉄筋コンクリート造が有効です。
しかし、窓などの開口部から津波の海水が浸入し、内部は被害を受けています。
津波で壊れた宮城県気仙沼の鉄骨の建物、津波の前では鉄骨は折れ曲がり壊れやすい。
次の画像は、被害が大きかった岩手県陸前高田。
津波により建物の大部分が流されました。
この画像は、陸前高田の駅から市役所の方向を撮影したものですが、駅の近くにあったであろう、建物は流され、鉄筋コンクリート造の建物が残っていました。
次の画像は、岩手県宮古市の集落です。
奥は津波により被害を受けた場所、手前は津波の被害を受けなかった場所。
津波の場合は、標高が高いところでは被害はありません。
岩手県宮古市の海岸線近くの建物です。津波により被災し、解体するようです。
少し修繕すれば使えそうな建物ですが、建物は被災すると、修理を行うより、新築した方が安くなることがあります。
被災地にはこのような建物が数多くあります。
宮古市の海岸線に近い建物の基礎です。
津波の場合、木造の建物の多くは、基礎部分を残して建物本体が津波で流されます。
このように基礎だけが残っている建物ばかりです。
山田町の海岸線に近い建物の基礎です。
津波により、基礎部分と床を残し建物は津波に流されています。
津波による被害は、過去にどこまで津波の被害があったかを調べれば危険な場所がわかります。
堤防があるから安心と過信することのないよう、過去に被災した場所は避けましょう。
液状化による災害
液状化による災害は、基本的に埋め立て地で発生します。
海、川、沼、田、水路など、に土を盛り、埋め立てた場所では、地盤が緩く、地震により、比重の大きい構造物が埋もれ、比重の小さな構造物が浮き上がります。
建物は傾き、マンホールは浮き上がります。
東日本大震災では、地震によって、茨城県・千葉県の広範囲にて液状化現象が発生しました。
千葉県・茨城県 液状化
千葉県浦安市の新築間もない建物ですが、地震による液状化が発生し、建物が傾いています。
建物は少し傾くだけで、人間は住めなくなります。
傾いた建物に住むと、人の平衡感覚がおかしくなり、様々な悪い影響がでます。
我孫子市の建物、地震による液状化により、建物が大きく傾いています。
茨城県香取市の新築建物ですが、液状化により大きく右に傾いています。
茨城県香取市の建物、液状化により大きく傾いています。
千葉県旭市の建物、液状化により大きく傾いています。
千葉県旭市の建物、液状化により大きく傾きましたが、基礎部分から建物本体を切り離し、基礎部分を直しています。
この工法により、傾いている建物は基に戻りますが、膨大な費用がかかります。
そして、再度液状化が起こると、同じことの繰り返しとなるため、根本的な解決方法にはなりません。
東日本大震災では、地震による津波が広範囲に起きたことから、青森県から千葉県の沿岸部にて被害がありました。
今後もこのような大地震や津波は何十年、何百年という周期を経て繰り返されるでしょう。
過去を調べ、できる限り被害にあわないよう回避する必要があるでしょう。
長野県木曽郡南木曽町読書地区（梨子沢） 土石流災害
2014年7月9日に、長野県南木曽町読書地区梨子沢で、大雨により発生した土石流災害。
山の広範囲に降った雨は、谷に集まります。
谷に集まった雨は、大きな水の塊となり、巨大な石や土砂などを下流に押し流します。
砂防ダムを設置し、石や土砂が下流に流れないようにしていますが、砂防ダムが土砂で埋まり、砂防ダムを乗り越えて、下流に土砂が流れ、人家が破壊されます。
沢の両岸には、護岸工事がされ、土の表面をコンクリートなどで覆っていますが、護岸の一か所が壊れると、みかんの皮をはがすように、簡単にめくれてしまい、覆いがなくなった土が土石流によってえぐられ、人家に被害を及ぼします。
土石流によって川（沢）の底に敷き詰められていた石が流されています。
護岸のコンクリートが破壊され、土がえぐられています。
梨子沢には、砂防ダムが規模は異なりますがいくつか設置されていますが、土石流により破壊されました。
上流にある大きな砂防ダムですが、石や土砂で完全に埋まっており、砂防ダムの役割をはたしていません。
画像の右下には、重機が埋まっています。
この砂防ダムは、大きな石や土砂で完全に埋まり、砂防ダムの役割をなさない。
この沢では、1966年にも土石流が発生しています。
砂防ダムを設置することで、国土交通省は災害を防ごうとしたのですが、残念な結果となりました。
砂防ダムを大きくしても、石や土砂で埋まれば意味がありません。
砂防ダムは、雨の度に、土砂が堆積し、常に、土砂を取り除く必要がありますが、その費用は膨大なものになります。
臭いものに、香水をつけて臭わないようにしても、臭いものそのものをどうにかしないと、いつかは香水が効かなくなります。
そして、香水は無料ではなく、高価です。
少子化により人口が減る日本では、平野部でも空家が増えています。
危険な場所は利用せず、空家を再利用し、危険個所は、臭いままにすることも１つの選択肢ではないでしょうか。
広島土砂災害
1999年（平成11年）6月29日 豪雨により土砂災害が発生、死者・行方不明者が24名
2014年（平成26年）8月20日 豪雨により土石流が発生、死者74名
広島県は、広島市も含め、平野部が少なく、山を削り造成地、宅地化している箇所が多く、県や市も規制がおいついていません。
雨により地盤が緩んだ箇所が地滑りを起こし、土砂が下に流れました。
広島ではこのような土砂崩れが何十か所と起きました。
この場所は砂防ダムがありますが、砂防ダムは役立たず、真下に人家が破壊されました。
土砂によって、流された車両と、土砂で損壊した建物
土砂で生き埋めになった人を捜索
救助活動は、スコップとバケツで、人が少しづつ掘っていきます。
多くの時間、多くの人を要します。
埋まった人を助け出すのは至難の業です。
埋まった人は、全員が亡くなりました。
土砂が建物内に侵入。
広島の土石流による災害は、県や市が規制しなかったために起きた人災と言えるでしょう。
自然災害の対策
災害で亡くなられた方のご冥福を祈ります。
痛ましいことです。
自然災害と思える、これらの被害は、人間が建ててはいけない場所に建てたために発生した人災とも言えます。
国、都道府県、市町村は、過去に発生した災害の情報を得るには役所は役立ちます。
しかし、自分から聞かないと役所は教えてくれません。
自分で調べ、自分で判断することが必要です。
過去に起きた全ての災害は、土地の歴史などを調べることで、被災した場所が特定でき、災害が発生する可能性を判断することが可能です。
特に、下記のような土地を購入するのは避けるべきでしょう。
- 津波の被害を被る可能性のある土地
- 地震の震源地や断層が近い土地
- 地震により、地滑りの可能性がある土地
- 大雨により、土砂崩れの可能性がある土地
- 大雨により、浸水する可能性がある土地
- 液状化が起こる可能性がある土地
土地を購入する際に調べること
- 法務局にて、登記記録を調べ、土地の地目や土地の昔の地名を調べる。
地目から明治の頃に田、畑、沼、池、山林など用途がわかります。
地名はその土地の性質を表していることが多いです。例えば、水に関係する漢字はよくないでしょう。 - 昔の航空写真を『日本地図センター』から取り寄せ、土地の昔の状況を調べる。
昔の状況が把握でき、その土地がどのようにして現在の土地になったかが確認できます。 - 昔の住宅地図を図書館で見て、土地の昔の状況を調べる。
- 購入する土地とその周辺の土地の高低差を調べる。
※平らに見える場所でも数十cmの高低差があることがあります。
洪水になった際に、床上、床下浸水の差は数ｃｍの差です。
10m先は床上浸水しても、自分の家は床下浸水という差が生じることは普通にありえます。 - 自治体にてハザードマップを入手し、過去の災害の状況や、災害が起きる場所であるかを調べる。
- 断層を調べ、地震による被害を避ける。
- 造成地については、大規模盛土造成地マップを確認するとよいでしょう。
「土地の市町村名」と「大規模盛土造成地マップ」を組み合わせて検索すれば見つかります。
大規模盛土造成地マップ公表状況
小規模な盛土は、昔の航空写真や住宅地図を確認しましょう。現地を見れば造成地かどうかはすぐに分かるでしょう。 - 昔から住んでいる住民に災害の経験について聞き込みを行う。
- 原子力発電所などのリスクのある施設が近くにあるかの確認。
地理院地図（電子国土web）
先の調査項目のうち、多くは『地理院地図（電子国土Web）』にて調べることができます。
◆土地の標高、周囲の土地の高低差
2地点の間の標高が断面図になってわかります。下記の画像では川を挟んで北西から南東の地点を選び断面図を表しました。
川の右側は名古屋市、川の左側は清須市です。川は２つの堤防に挟まれていますが、名古屋市側の堤防の方が１ｍくらい高いです。
一概には言えませんが、大量の雨が降った際、川の水は清須市に流れる可能性が高いことがわかります。
標高から、水害が起きやすい場所がわかります。
土地の標高を色分けにより表したマップ マップ中央上に皇居があり、港区・中央区・江東区などの土地の標高が一目でわかります。
◆古い航空写真
下記の2枚の画像は同じ場所です。
上の画像は1945年～1950年の間に撮影され、下の画像は2007年以降に撮影されたものです。
2枚の画像を比較すると、調査している土地の位置がわかります。
そして、その土地の昔の用途がわかります。田でしたら地盤は弱いと判断できます。
□1945年～1950年
□2007年以降
◆断層 過去の地震の断層
この画像は兵庫県西宮市の断層がわかります。
断層があるからと言って、この場所で必ず地震が起きるとは限りませんが、断層の位置がわかることで、断層を避けたい人は避けることができます。
◆自然災害伝承碑
過去の自然災害を伝承するための碑。
例えば、この位置まで津波が来たということがわかる碑。
この碑を信じていれば、軽微な被害で済んだ自然災害が多いことでしょう。
国や自治体は、過去の自然災害をもとに、我々国民に情報を提供しています。
土地購入に活用するとよいでしょう。
自然災害以外の調査
◆人口動態、人の流れ、産業構造などに関する官民のビックデータを集約し可視化したシステム
例えば、2045年の市町村の人口増減がわかり、不動産投資に活用できる。
愛知県及びその周辺の2040年の人口増減率 増加するのは僅か7市町村であることがわかる
◆事故物件情報
自殺などの不動産の事故物件情報サイト
不動産仲介業者（不動産屋など）は、不動産の良い点は言いますが悪い点は言いません。
リスクの高い不動産は購入しないようにしましょう。
※ 不動産調査は無料相談を行っておりません。
