全部事項証明書


全部事項証明書を極める

全部事項証明書 目次

全部事項証明書とは?

全部事項証明書の用途

全部事項証明書の取得方法

 1登記所の窓口で全部事項証明書を取得する方法

 2インターネットを利用して、全部事項証明書を取得する方法

 3申請書を郵送して全部事項証明書を取得する方法

全部事項証明交付請求書の書き方

全部事項証明交付の手数料

全部事項証明書の見方

土地の全部事項証明書の見方

建物の全部事項証明書の見方

全部事項証明書からわかる注意すべきこと

 

 

全部事項証明書とは?

不動産の『全部事項証明書』とは、登記所で交付される、登記記録(過去に行われた登記に関するたデータ)に記載された全ての事項を、登記官が証明し、印刷した書面です。

 

・「全部事項証明書」には、現在効力を持っている登記事項のほかに、今日までに変更された事項が記録されています。

・「全部事項証明書」には、一番詳細な証明書ですから、様々な場面で用いられています。

・「全部事項証明書」は「登記事項証明書」の1つです。

・「全部事項証明書」という言葉は、不動産登記だけでなく、戸籍にも使われています。

 

全部事項証明書の用途

『全部事項証明書』の用途は、主に官公庁や金融機関などの審査などを受けるために用いられます。

 

『全部事項証明書』は、他の書面と異なり、登記官が記載内容を唯一証明している書面です。

発行された日の時点で、どのような不動産であり、誰が所有者であり、抵当権などの債権がついているかを見ます。

 

ただ単に登記記録の記載内容がわかればよいという場合は、登記官の証明はありませんが、

『要約書』や、ネットで『全部事項』取得した方が安く済みます。

全部事項証明書でなければダメなのかを確認し、用途によって使いわけるとよいでしょう。

 

<全部事項証明書の原本が必要な事例>

1 住宅ローン控除のための確定申告

2 不動産の取得に伴い、不動産取得税の軽減を受ける場合の申請(原本のコピーの添付でもOKだが、

  登記情報提供サービスで取得しプリントアウトしたものは不可)

3 金融機関から融資を受け、抵当権設定登記を行い、登記が完了時に、登記がされていることの証明

4 金融機関などが、融資を行う際の与信を行う時、不動産を担保に、どこから、いくら借入れているかを
  確認するため

5 裁判で、不動産が関係する場合、その不動産を特定するため

6 火災保険や地震保険などの保険に加入する場合

  火災保険や地震保険に加入する際には、該当建物の所有者や新築年月日を証明する書類が必要。

7 会社から住宅手当などを受ける場合

  会社から持家手当など住宅に関するなんらかの手当てを受ける場合など

 

<全部事項証明書の内容が確認できればOKな場合>

1 不動産の購入の際、物件の調査のため土地や建物の登記事項を確認したいとき

2 財産調査をする場合

  土地や建物が誰の所有であるかを調べたいとき、相続で被相続人の所有する不動産を調べたいときなど。

3 遺言書を作成したいときや遺産分割協議書を作成する場合

  所有物権を正確に把握するためです。

 

全部事項証明書の取得方法

安全で円滑な不動産取引のために、不動産の全部事項証明書は、誰でも手数料を納付して自由に取得する

ことができるようになっています。

そして、全部事項証明書には、誰が所有者であるか、所有者の住所はどこなのか、不動産を担保にいくら

借りているのかなどが記載されており、不動産取引を円滑に行うことができます。

 

<全部事項証明書の取得方法 3種類>

全部事項証明書は、以下の3つの方法により取得が可能です。

どの方法を用いても、同じ全部事項証明書を取得できます。

自分にとって都合のよい方法にて全部事項証明書を取得されるとよいでしょう。

 

 

■全部事項証明書の具体的な取得方法

1 登記所の窓口で取得する方法

2 インターネットを利用して取得する方法

  ・かんたん証明請求(法務省)

3 申請書を郵送して取得する方法

 

1 登記所(法務局)の窓口で全部事項証明書を取得する方法

不動産の全部事項証明書を取得したい場合には、最寄の登記所の証明書発行窓口で、必要事項を記載した

「登記事項証明交付請求書」を提出します。(参考:申請書の書き方へ)

以前は、全部事項証明書 は、取得したい不動産の管轄登記所(法務局・支局・出張所)でしか取得できま

せんでした。
現在は、全国の登記所(法務局・支局・出張所)はオンラインでつながり、どの登記所(法務局・支局・

出張所)でも全部事項証明書を取得することができます。

 

  ■法務局・地方法務局所在一覧   http://www.moj.go.jp/MINJI/minji10.html 

  ■登記・供託インフォメーションサービス http://www.moj.go.jp/MINJI/minji16.html

 

「全部事項証明書」を登記所の窓口で取得するには、登記所が開いている時間内に取得します。

営業時間 : 月曜日から金曜日の8:15~17:15

休業日 : 土・日・祝祭日   年末・年始期間(12月29日 ~ 1月3日)

 

 

2 インターネットを利用して、全部事項証明書を取得する方法

  ■ かんたん証明請求(法務省)     

      http://www.touki-kyoutaku-net.moj.go.jp/index.html

法務省が運営するサービスで、ネットでID登録し、発行手数料をネットバンキングでの電子納付やATM

などで先払いすれば、請求した証明書が送られてくるサービスです。

(登記所での窓口受領を選択することもできます。)

登記情報提供サービスと違い、登記所で発行されるものと全く同じものが送られてきますから、証明書と

しても使用できます。

また、郵送申請と異なり、切手と返信用封筒を用意したりする手間がなく、郵便代も不要と便利です。

利用時間は、登記所が開いている時間になります。

 

 

公的な証明書ではありませんが、以下のホームペジでは、登記の内容がインターネットで確認でき便利です。

  ■ 登記情報提供サービス(民事法務協会)   http://www1.touki.or.jp/

法務局が保有する登記情報を、インターネットを利用して、自宅又は事務所のパソコンで手軽に閲覧と

プリントアウトができます。

利用時間が、平日の8:30~21:00までと法務局が閉庁している時間帯でも、自宅や事務所で登記

情報が取得できるので、非常に便利です。

さらに、平成25年3月より、不定期ですが、月1回土曜日でも利用できるようになりました。

しかし、登記情報提供サービスでプリントアウトした登記情報は、登記の内容を確認できるにとどまるだけ

であり、登記官の認証文や公印などが付加されないため、法的な証明力はありません。

 

 

3 申請書を郵送して全部事項証明書を取得する方法

 

(1) 登記事項証明書交付申請書を入手します。

(2) 登記事項証明書交付申請書に必要事項を記入します。(⇒申請書の書き方にリンクさせる)

(3) 申請書に収入印紙を貼付します。

    収入印紙は、登記所で販売していますが、郵便局や金券ショップでも購入できます。

(4) 登記事項証明書交付申請書を郵送します。

      受領する書類の重さを考慮した返送分の切手を用意します。

      数が多い場合は、切手は、返信用の封筒には貼らずに同封します。

     (受領する書類の重さがわからない場合は、多めの金額の切手を用意しましょう。

      登記所が使用しなかった切手は 返却してくれます。)

(5)  請求してから数日程度で、全部事項証明書が郵送されます。

 

全部事項証明書 申請書の書き方

全部事項証明書交付請求書(全部事項証明書 申請書)

事前に準備すること

・ 請求する対象が土地・・・土地の所在(〇〇市△△町□丁目)と土地の「地番」を確認します。

・ 請求する対象が建物・・・建物の所在(〇〇市△△町□丁目×番地)と建物の「家屋番号」を確認します。

 

<注意>住所が〇〇市△△町□丁目×番※号で表記されている場合は、住居表示といい、全部事項証明書を

取得するために必要な不動産の正確な所在地とは異なります。

「住居表示※1」が採用されている地域では、住所と、土地や建物の地番・家屋番号が異なりますので 、

正確な地番・家屋番号を確認しておきましょう。

 

「地番」「家屋番号」は、土地1筆※2ごと、建物1個ごと(マンションのような区分建物ならば、1専有部分

ごと)に1つづつ割り振られている登記上の番号です。

全部事項証明書に必要な地番や建物の家屋番号は、以下の書類で確認することができます。

 

1 登記済証や権利証の不動産の表示

2 登記識別情報通知

3 固定資産税の納税通知書に同封された「課税明細書」

4 建築確認通知書

 

1~4でもわからなければ、登記所に備付けられているブルーマップと呼ばれる地図で確認したり、登記所の

窓口で、職員にたずねることもできます。

 

※1 1962年5月施行された「住居表示に関する法律」に基づき、「地番」や「家屋番号」に関係なく

目的の建物を探し易くし、郵便物を配達し易くしたり、緊急車両の到着をより迅速にするなどのために新しく

付けられた住所

 

■登記事項証明書交付請求書

下記の順序で登記事項証明書交付請求書(申請書)に必要事項を記入していきます。

登記事項証明書・全部事項証明書 申請書

 

1. 住所・氏名を記入します。

「請求人」欄に登記事項証明書を請求する人の住所と氏名を記入します。フリガナはなくてもOKです。

 

2. 種別にチェックします。

土地か建物のどちらか、もしくは両方を選択します。

土地の全部事項証明書であれば、土地の□にチェックをいれます。

建物の全部事項証明書であれば、建物の□にチェックをいれます。

 

3. 都市区町村から地番まで記入します。

請求対象の不動産の所在地を記入します。字が、枠からはみでても構いません。読むことができればOKです。

 

4. 家屋番号または所有者を記入します。

建物の場合、家屋番号を記入してもよいですが、わからない場合は書かなくてもOKです。

同じ土地に複数の建物がある場合に、特定するのに家屋番号や所有者を記入します。

※ 土地の場合は、家屋番号は記入しません。

 

5. 請求通数を記入します。

 

6. 共同担保目録が必要な場合は必要な箇所にチェックします。

共同担保目録が不要な場合には、チェックは不要です。費用が高くなるわけではないので、チェックをするとよいでしょう。

 

7. 請求する書類の種類にチェックをいれます。

全部事項証明書がほしいときは、登記事項証明書・謄本の□にチェックをします。

 

8. 受領する際に必要な額面の収入印紙を貼付します。

登記所の印紙販売窓口で収入印紙を購入し、貼付しますが、受領の際に貼付しても構いません。

 

全部事項証明交付の手数料

全部事項証明書を取得するための交付手数料は、取得方法により異なります。

 

登記所の窓口で交付を受ける場合 1通  600円

郵送で交付を受ける場合 1通  600円

インターネットのかんたん証明請求を利用する場合

  窓口交付  480円    送付  500円

  

 

全部事項証明書の見方

 

全部事項証明書は、「表題部」と「権利部」に分かれています。さらに権利部が「甲区」と「乙区」に分かれています。

つまり、全部事項証明書は表題部・権利部甲区・権利部乙区・共同担保目録の最大で4つの欄から構成されています。

 

それぞれの部分には次のような情報が記載されています。

 

(1)表題部

土地や建物の物理的な状況が登記され、記載されています。

土地:所在・地番・地目(土地の現況)・地積(土地の面積)など

建物:所在・地番・家屋番号・種類・構造・床面積など が記載されています。

マンションなどの区分所有建物には、敷地権の表示が加わる場合があります。(⇒区分建物とは?にリンク)

 

 

 

(2)権利部(甲区)

 

所有者に関する事項が記載されています。

 

その不動産の所有者は誰で、いつ、どんな原因(売買、相続など)で所有権を取得したかがわかります。

所有権移転登記、所有権に関する仮登記、差押え、仮処分などが記載されています。

 

 

 

(3)権利部(乙区)

 

抵当権など所有権以外の権利に関する事項が記載されています。

所有権以外の権利とは、抵当権や根抵当権、質権などの「担保権」や地上権や賃借権などの「用益権」などがあります。

担保権とは、債務が返済できなかった場合に、その担保とする不動産を売却して、その代金から返済を受けることができる権利です。

抵当権の代表的なものが住宅ローンです。

用益権は、他人の不動産の使用ができる権利のことです。 その際に行う抵当権設定登記を行うとこの権利部(乙区)に抵当権が登記され記載されます。

権利部(乙区)がない登記事項証明書は、現在及び過去にもその不動産を担保にお金を借りたことがないことがわかります。

 

(4)共同担保目録

 

乙区に抵当権設定などの登記があるとき、全部事項証明書の「権利者その他の事項」の欄の最後に「共同担保目録(あ)第○○○号」のように記載されていることがあります。共同担保目録とは、一つの抵当権などに対して複数の不動産が担保になっているときに作成されるもので、住宅ローンを借りたときに、土地と建物を共同担保にするのが代表的な例です。

 

共同担保目録欄は、全部事項証明書を請求するとき、共同担保目録の□にチェックをいれた場合にのみ追加されます。

 

所有者が事業用の資金を借りているような場合、たとえば3千万円くらいの住宅に数億円の根抵当権が設定され、共同担保目録に十数個の不動産が記載されていることもあります。

 

 

   

土地の全部事項証明書の見方

tochitoukikiroku

土地の全部事項証明書の見方のポイント①~⑪を参照ください。

 

(1)表題部

①土地の全部事項証明書であることがわかります。

②土地の不動産番号 不動産番号にて個々の不動産を特定できます。

③土地の所在です。

④土地の地番です。

⑤土地の地目です。

⑥土地の地積です。  地目が『宅地』及び『鉱泉地』、地積が10㎡未満のものは小数点以下2位まで表示されます。

⑦分筆や合筆、地目変更等 行われた登記の原因が表示されます。

 

(2)権利部(甲区)

⑧登記の目的誰から誰が、どのようにして所有者になったかなどが表示されます。現在の所有者や、過去の所有者の住所と氏名がわかります。

 

(3)権利部(乙区)

⑨所有権以外に関する事項が表示されます。抵当権の場合は、いつ借金をしたのか、利息は何%なのかもわかります。

 

(4)共同担保目録

⑩共同担保目録の記号及び番号です。

⑪共同担保になっている不動産(土地・建物)がわかります。

 

   

建物の全部事項証明書の見方

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建物の全部事項証明書の見方のポイント①~⑬を参照ください。

 

(1)表題部

①建物の全部事項証明書であることがわかります。

②建物の不動産番号 不動産番号にて個々の不動産を特定できます。

③建物の所在です。

④建物の家屋番号です。

⑤建物の種類です。

⑥建物の構造です。 

⑦建物の各階の床面積です。

⑧新築や増築、取り毀し等 行われた登記の原因が記載されます。

⑨表題部の所有者です。

 建物表題登記を行うと、この欄に所有者が記載され、保存登記を行うと『権利部(甲区)』に所有者が記載され、この欄 は抹消されたとして、下線が引かれます

 

(2)権利部(甲区)

⑩登記の目的誰から誰が、どのようにして所有者になったかなどが表示されます。現在の所有者や、過去の所有者の住所と氏名がわかります。

 

(3)権利部(乙区)

⑪所有権以外に関する事項が表示されます。抵当権の場合は、いつ借金をしたのか、利息は何%なのかもわかります。

 

(4)共同担保目録

⑫共同担保目録の記号及び番号です。

⑬共同担保になっている不動産(土地・建物)がわかります。

 

全部事項証明書に記載されていない事項

 

不動産の全部事項証明書は、様々な情報が記載されていますが、登記などを行う際に必要な情報で、記載

されていない事項もあります。

例えば、売買による所有権移転登記には、不動産の評価額が必要ですが、全部事項証明書には載っていま

せん。

また、新築建物を建てる際に必要な情報である、土地についての法令上の制限(都市計画法・建築基準法

など)も全部事項証明書には、記載されていません。

そのため、これらについては、全部事項証明書以外の資料などを取得する必要があります。

 

売買により所有権移転登記などの登記をする場合には、司法書士は、決済の直前に全部事項証明書を取得し

登記内容を確認し、何か問題がないかを確認しますが、購入検討の段階でもなるべく新しい全部事項証明書

の内容をチェックしておきたいものです。

売買契約前には、最新の登記内容を確認するために、多少費用がかかっても、新たに全部事項証明書を取り

直したほうが安全です。

 

(2)登記簿が改ざんされていませんか

全部事項証明書が改ざんされている可能性は、まずないでしょう。

登記の抹消の有無は、抹消を示すアンダーラインがあるかないかだけで判断します。

しかし、コピーを渡された場合、アンダーラインがあるかないかは、ぱっと見ただけでは

見分けがつきません。

全部事項証明書の原本を目の前で、コピーしてもらうか、十分注意を払う事が必要です。

 

(3)全部事項証明書に注意すべき登記の記載がある場合

 

〇仮登記

〇差し押さえ

〇仮差し押さえ

〇買い戻し特約    などの登記の記載がある場合は注意が必要です。

 

全部事項証明書に、これらの登記がある場合は、権利関係が確定しているわけではなく、権利が奪われて

しまう可能性があります。

不動産を購入する際には、よく理解したうえで検討しましょう。

 

 

 

全部事項証明書からわかる注意すべきこと

 

(1)全部事項証明書を取得した日付に注意しましょう

 

不動産業者から全部事項証明書を渡されたような場合には、取得した日付にも注意が必要です。

登記の内容は、権利の変動を反映し、数日のうちに内容に変動があり、現在の内容と違っている可能性もあります。

全部事項証明書の最後には、登記官の認証文や職印とともに発行した年月日も記載されていますが、これが古いときには、現在の登記内容が変わっていることも考えられます。

今日現在の全部事項証明書を取得したとしても、その直後に、新しい登記がされれば、その全部事項証明書は意味の無いものになってしまいます。

 

売買により所有権移転登記などの登記をする場合には、司法書士は、決済の直前に全部事項証明書を取得し登記内容を確認し、何か問題がないかを確認しますが、購入検討の段階でもなるべく新しい全部事項証明書の内容をチェックしておきたいものです。

売買契約前には、最新の登記内容を確認するために、多少費用がかかっても、新たに全部事項証明書を取り直したほうが安全です。

 

(2)登記簿が改ざんされていませんか

全部事項証明書が改ざんされている可能性は、まずないでしょう。

登記の抹消の有無は、抹消を示すアンダーラインがあるかないかだけで判断します。

しかし、コピーを渡された場合、アンダーラインがあるかないかは、ぱっと見ただけでは見分けがつきません。

全部事項証明書の原本を目の前で、コピーしてもらうか、十分注意を払う事が必要です。

 

(3)全部事項証明書に注意すべき登記の記載がある場合

 

〇仮登記

〇差し押さえ

〇仮差し押さえ

〇買い戻し特約    などの登記の記載がある場合は注意が必要です。

 

全部事項証明書に、これらの登記がある場合は、権利関係が確定しているわけではなく、権利が奪われてしまう可能性があります。

不動産を購入する際には、よく理解したうえで検討しましょう。

 

 

 

 


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